Immer mehr Personen mit steuerlichem Wohnsitz in Spanien besitzen vermietete Immobilien in Deutschland. Was auf den ersten Blick nach einer einfachen Konstellation aussieht – Wohnsitzland Spanien, Mieteinnahmen aus Deutschland – ist in steuerlicher Hinsicht mit erheblichen Herausforderungen verbunden. Dies betrifft insbesondere die praktische Umsetzung der korrekten Besteuerung nach dem Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen Deutschland und Spanien sowie die rechtzeitige Erstellung der Nebenkostenabrechnungen und Steuererklärungen in Deutschland.
Im folgenden Beitrag erläutern wir detailliert, wie Mieteinnahmen aus Deutschland bei steuerlicher Ansässigkeit in Spanien zu behandeln sind, worauf besonders zu achten ist und welche Fristen und Dokumente zwingend erforderlich sind, um Mehrkosten und eine mögliche Doppelbesteuerung zu vermeiden.
1. Grundsatz der weltweiten Einkommensbesteuerung in Spanien
Personen mit steuerlichem Wohnsitz in Spanien (residente fiscal) unterliegen der spanischen Einkommensteuer (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas – IRPF) mit ihrem Welteinkommen, also auch mit Einkünften, die aus Vermietung und Verpachtung im Ausland stammen.
Dies bedeutet: Auch Mieteinnahmen aus vermieteten Immobilien in Deutschland müssen in Spanien im Rahmen der jährlichen Steuererklärung (Modelo 100) angegeben und versteuert werden.
2. Anwendung des Doppelbesteuerungsabkommens (DBA)
Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien sieht vor, dass das Besteuerungsrecht für Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen (z. B. Immobilien) grundsätzlich dem Belegenheitsstaat – also Deutschland – zusteht (vgl. Art. 6 DBA Spanien–Deutschland).
Damit wird klargestellt:
- Deutschland darf Mieteinnahmen aus dort belegenen Immobilien besteuern.
- Spanien darf diese Einnahmen ebenfalls in die Berechnung des globalen Einkommens einbeziehen, muss jedoch die in Deutschland gezahlte Steuer anrechnen, um eine Doppelbesteuerung zu vermeiden.
Diese Anrechnungsmethode (método de imputación ordinaria) ist in Spanien jedoch an klare Voraussetzungen geknüpft.
3. Voraussetzung für die Anrechnung deutscher Steuer in Spanien
Damit Spanien die in Deutschland gezahlte Einkommensteuer auf Mieteinnahmen steuermindernd anrechnet, gilt folgendes:
- Es muss ein rechtskräftiger deutscher Steuerbescheid vorliegen, aus dem hervorgeht, wie viel Steuer auf die betreffenden Mieteinnahmen tatsächlich in Deutschland gezahlt wurde.
- Ohne diesen Nachweis wird Spanien die ausländischen Mieteinkünfte voll in Spanien versteuern, ohne eine Steueranrechnung vorzunehmen.
Dies kann im Ergebnis zu einer erheblichen Mehrbelastung oder sogar faktischen Doppelbesteuerung führen.
4. Problemfall: Verzögerte Nebenkostenabrechnungen in Deutschland
Ein besonderes praktisches Problem stellt die zeitlich stark verzögerte Erstellung der Nebenkostenabrechnungen dar. Diese sind jedoch notwendig, um die korrekten Jahreswerte der Netto-Mieteinnahmen zu ermitteln, da Betriebskosten umlagefähig sind und die steuerlich relevanten Einkünfte mindern.
Oftmals können Vermieter in Deutschland die endgültigen Abrechnungen erst im Laufe des Folgejahres erstellen – was die rechtzeitige Abgabe der deutschen Steuererklärung sowie die spätere Vorlage des Steuerbescheids erschwert.
Da in Spanien die Abgabefrist für die Einkommensteuererklärung unumstößlich am 30. Juni des Folgejahres endet (für das Steuerjahr 2024 also am 30.06.2025), ist es häufig nicht möglich, den deutschen Bescheid rechtzeitig einzureichen. Das spanische Finanzamt akzeptiert jedoch nur dann eine Steueranrechnung, wenn der Nachweis fristgerecht erbracht wird oder eine spätere Korrektur (z. B. durch eine ergänzende Erklärung) erfolgt.
5. Notwendige Schätzung bei fehlenden Daten – Pflicht zur fristgerechten Abgabe in Spanien
Um die gesetzlich vorgeschriebene Frist zur Abgabe der spanischen Einkommensteuererklärung (Modelo 100) bis zum 30. Juni einzuhalten, müssen Mieteinnahmen und Kosten im Zweifelsfall geschätzt werden, wenn die exakten Werte (z. B. aufgrund noch ausstehender Nebenkostenabrechnungen oder ausbleibender deutscher Steuerbescheide) nicht rechtzeitig vorliegen.
Dabei ist zu beachten:
- Die geschätzten Mieteinnahmen und Werbungskosten müssen realistisch und nachvollziehbar sein.
- Die Erklärung erfolgt auf Basis plausibler Annahmen, um keine Fristversäumnis zu riskieren.
Wichtig: Falls die deutsche Steuer noch nicht berücksichtigt werden kann, erfolgt die Besteuerung in Spanien zunächst ohne Anrechnung. Sobald der deutsche Steuerbescheid vorliegt, muss eine Korrektur der spanischen Steuererklärung durch eine complementaria oder rectificativa erfolgen.
Diese nachträgliche Anpassung bringt jedoch zusätzliche Nachteile mit sich:
- Erhöhter administrativer Aufwand
- Mögliche Verzugszinsen und Zuschläge
- Erneute Prüfung und Bearbeitung durch das spanische Finanzamt
Es ist daher ausdrücklich empfehlenswert, die erforderlichen Unterlagen aus Deutschland so früh wie möglich zu beschaffen und uns zur Verfügung zu stellen.
6. Handlungsempfehlung: Frühzeitige Steuererklärung in Deutschland
Für Personen mit steuerlichem Wohnsitz in Spanien und Mietobjekten in Deutschland ergibt sich daraus ein klarer Handlungsbedarf:
- Erstellen Sie Ihre Nebenkostenabrechnungen in Deutschland so frühzeitig wie möglich.
- Reichen Sie Ihre deutsche Einkommensteuererklärung zeitnah ein – idealerweise im ersten Quartal des Folgejahres.
- Legen Sie uns den deutschen Steuerbescheid unverzüglich vor, damit wir die spanische Steuererklärung korrekt mit Anrechnung der deutschen Steuer erstellen können.
- Falls Unterlagen fehlen: Liefern Sie belastbare Schätzungen und lassen Sie sich bei der späteren Korrektur professionell begleiten.
7. Beispiel für eine unerwünschte Doppelbesteuerung
Beispiel:
- Herr Müller lebt dauerhaft in Málaga und ist dort steuerlich ansässig.
- Er vermietet ein Einfamilienhaus in München und erzielt daraus 12.000 € Netto-Mieteinnahmen pro Jahr.
- Die Nebenkostenabrechnung für 2024 kann erst im Mai 2025 erstellt werden.
- Die deutsche Steuererklärung wird daraufhin erst im Herbst 2025 abgegeben.
- Der deutsche Steuerbescheid liegt erst im Dezember 2025 vor – nach Abgabe der spanischen Steuererklärung im Juni 2025.
Folge:
- Spanien versteuert die 12.000 € voll – auf Basis geschätzter Daten.
- Ohne Vorlage des deutschen Steuerbescheids erfolgt keine Steueranrechnung.
- Herr Müller zahlt in Deutschland und in Spanien – zumindest zeitweise – doppelt.
- Eine nachträgliche Korrektur in Spanien ist möglich, aber mit erheblichem Aufwand verbunden.
8. So unterstützt Sie PEHOMA Consult
Als auf grenzüberschreitende Steuerberatung spezialisierte Kanzlei unterstützen wir Sie bei der:
- Koordination der deutschen und spanischen Steuerfristen
- Kommunikation mit deutschen Steuerberatern
- Schätzung und späterer Korrektur der Daten bei fehlenden Informationen
- Rechtskonformen Erstellung der spanischen Einkommensteuererklärung mit oder ohne Steueranrechnung
- Vermeidung von Fristversäumnissen und Doppelbesteuerung
Unser Ziel ist es, Ihre steuerliche Situation transparent, effizient und rechtssicher zu gestalten – grenzüberschreitend und zweisprachig.
Fazit: Rechtzeitig handeln – doppelt zahlen vermeiden
Die korrekte Besteuerung von Mieteinnahmen aus Deutschland bei Wohnsitz in Spanien erfordert eine frühzeitige Planung und enge Abstimmung zwischen beiden Ländern. Wer zu lange wartet, riskiert Fristversäumnisse, fehlerhafte Steueranrechnung und unnötige Korrekturverfahren.
➡️ Vermeiden Sie Doppelbesteuerung und verspätete Nachforderungen. Kontaktieren Sie PEHOMA Consult frühzeitig – wir beraten Sie kompetent und vorausschauend.
