Ob Ferienwohnung an der Costa del Sol, Haus für den Umzug nach Spanien oder Verkauf einer geerbten Immobilie: Entscheidend ist, Eigentum, Verträge, Nutzungsmöglichkeiten und Steuern rechtzeitig zu prüfen – möglichst bevor Sie sich durch eine Unterschrift oder Anzahlung binden.
PEHOMA Consult begleitet deutschsprachige Käufer und Verkäufer als Steuer- und Rechtskanzlei in Málaga. Dieser Leitfaden erläutert die Aufgaben von Anwalt, Notar, Makler und Immobilienberater sowie wichtige Prüfungspunkte für Ihre Transaktion.
Honorar für Ihre Immobilienbegleitung online berechnen
1. Brauche ich beim Immobilienkauf in Spanien einen Anwalt?
Eine anwaltliche Begleitung ist beim gewöhnlichen Immobilienkauf oder -verkauf grundsätzlich keine gesetzliche Pflicht. Sie ist jedoch besonders sinnvoll, wenn Sie das spanische Recht nicht kennen, im Ausland leben oder die Transaktion rechtliche und steuerliche Besonderheiten aufweist.
Die Frage lautet deshalb weniger, ob Sie einen Vertrag ohne Anwalt unterschreiben können, sondern: Wer prüft vor Ihrer Bindung die Risiken aus Ihrer Perspektive und verhandelt die notwendigen Absicherungen?
Der spanische Notar ist neutral und hat wichtige Prüfpflichten
Der Notario beurkundet nicht lediglich Unterschriften. Er prüft insbesondere Identität, Geschäftsfähigkeit und Vertretungsbefugnisse, kontrolliert die rechtliche Zulässigkeit der Urkunde und holt Informationen zur Grundbuchlage ein. Er erläutert rechtliche Zusammenhänge und berät unparteiisch.
Der Notar vertritt jedoch nicht einseitig Ihre Interessen. Seine Tätigkeit ersetzt keine individuelle Vertragsverhandlung, umfassende Objektprüfung oder bautechnische Untersuchung. Auch bereits vorher unterzeichnete Reservierungs- oder Anzahlungsverträge müssen gesondert betrachtet werden.
Der Makler vermittelt – Ihr Anwalt berät und vertritt Sie
Makler übernehmen die Vermarktung und Vermittlung sowie je nach Auftrag weitere Leistungen. Qualifikation, Registrierung und Versicherungspflichten sind regional unterschiedlich geregelt; die pauschale Aussage, Makler seien in ganz Spanien unreguliert, ist deshalb unzutreffend.
Auch ein professioneller Makler ersetzt keinen eigenen Rechtsberater. Klären Sie, wer ihn beauftragt, wer ihn bezahlt und welche Prüfung er tatsächlich schuldet. Unsere anwaltliche Begleitung richtet sich nach Ihrem Mandat und einer vorherigen Prüfung möglicher Interessenkonflikte.
Sogenannte Immobilienberater: Unterstützung ist nicht automatisch Rechtsberatung
Unter Bezeichnungen wie „Immobilienberater“, „Kaufbegleiter“, „Property Consultant“ oder „Auswanderungsberater“ werden sehr unterschiedliche Leistungen angeboten. Manche Anbieter unterstützen bei der Objektsuche, organisieren Besichtigungen, übersetzen Gespräche oder begleiten Behördengänge. Solche Hilfestellungen können nützlich sein. Die Bezeichnung allein belegt jedoch weder eine juristische Ausbildung noch eine Zulassung als Rechtsanwalt.
Gerade deutschsprachige Käufer sollten deshalb genau hinsehen: Eine gemeinsame Sprache, langjährige Ortskenntnis oder der eigene erfolgreiche Immobilienkauf ersetzen keine nachgewiesene rechtliche und steuerliche Qualifikation. Auch die Aussage, man kenne einen Notar oder arbeite mit Anwälten zusammen, erklärt noch nicht, wer Ihren konkreten Fall prüft und Ihnen gegenüber dafür verantwortlich ist.
Bevor Sie eine „Rundum-Begleitung“ beauftragen, sollten Sie sich insbesondere folgende Fragen schriftlich beantworten lassen:
- Wer prüft die rechtlichen Fragen? Lassen Sie sich den verantwortlichen Rechtsanwalt, seine Rechtsanwaltskammer und seine Zulassungsnummer nennen. Ein Ansprechpartner für Besichtigungen ist nicht automatisch der juristische Bearbeiter.
- Was wird tatsächlich geprüft? Gehören Eigentums- und Belastungslage, Verträge, erkennbare baurechtliche Fragen und steuerliche Folgen zum Auftrag – oder lediglich die Organisation des Ablaufs?
- Wem schuldet der Berater seine Leistung? Klären Sie, ob Sie selbst einen Auftrag an den Anwalt erteilen oder ob dieser ausschließlich für den Vermittler oder die Gegenseite tätig wird.
- Wer bezahlt den Anbieter? Fragen Sie nach Honoraren, Vermittlungsvergütungen, Empfehlungsprovisionen und sonstigen wirtschaftlichen Verbindungen zu Maklern oder Verkäufern. Eine erfolgsabhängige Vergütung kann andere Anreize setzen als eine eigenständige Risikoprüfung.
- Welche Haftung und Absicherung bestehen? Prüfen Sie Vertragspartner, Leistungsbeschreibung und eine für die angebotene Tätigkeit passende Berufshaftpflichtversicherung. Eine Versicherung sollte nicht allein aufgrund einer werblichen Bezeichnung unterstellt werden.
Warnsignale sind insbesondere garantierte Aussagen zur „völligen Rechtssicherheit“ ohne nachvollziehbare Prüfung, Druck zur schnellen Anzahlung, fehlende schriftliche Leistungsbeschreibungen oder die Weigerung, Qualifikation und Vergütungswege offenzulegen.
Auch nichtanwaltliche Dienstleister können für Fehler haften. Der Unterschied liegt deshalb nicht darin, dass ausschließlich Anwälte Verantwortung tragen. Ein zugelassener Rechtsanwalt unterliegt jedoch besonderen berufsrechtlichen Pflichten, insbesondere zur Unabhängigkeit, Verschwiegenheit und Beachtung von Interessenkonflikten.
Unser Rat: Trennen Sie organisatorische Unterstützung, Immobilienvermittlung und rechtliche Beratung klar voneinander. Wenn ein Anbieter mit einem Anwalt zusammenarbeitet, lassen Sie sich vorab bestätigen, wer Sie vertritt, welche Leistungen vereinbart sind und wer die Verantwortung für deren Erbringung übernimmt.
2. Reservierung und Arras: Erst prüfen, dann unterschreiben
Eine vermeintlich unverbindliche Reservierung kann bereits Verpflichtungen und finanzielle Risiken begründen. Warten Sie mit der rechtlichen Prüfung daher möglichst nicht bis zum Notartermin.
Vor einer Unterschrift sollten insbesondere Objekt, Vertragspartner, Anzahlung, Zahlungsempfänger, Fristen und Rücktrittsfolgen feststehen. Benötigen Sie eine Finanzierung oder ist eine bestimmte Nutzung kaufentscheidend, sollte dies vertraglich passend abgesichert werden.
Ein Arras-Vertrag ist nicht automatisch ein Optionsvertrag. Auch gilt nicht bei jeder Anzahlung pauschal: „Der Käufer verliert den Betrag, der Verkäufer zahlt das Doppelte zurück.“ Diese Rechtsfolge setzt eine entsprechende Vereinbarung voraus. Andere Gestaltungen können weitergehende Erfüllungs- oder Schadensersatzansprüche auslösen.
Beispiel: Sie leisten eine Anzahlung und erhalten anschließend keine Finanzierung. Ob Sie Ihr Geld zurückverlangen können, hängt insbesondere davon ab, ob und wie ein Finanzierungsvorbehalt vereinbart wurde.
Für eine frühe Orientierung steht im PEHOMA-Honorarrechner auch ein Quick-Check vor der Reservierung zur Auswahl. Eine Schnellprüfung ersetzt keine vollständige Kaufbegleitung.
3. Immobilie in Spanien kaufen: Diese Punkte sollten Sie prüfen
Eigentum, Grundbuch und bestehende Belastungen
Ein aktueller Grundbuchauszug, die Nota Simple, gibt Auskunft über eingetragene Eigentümer und Belastungen. Zu klären sind beispielsweise Hypotheken, Pfändungen, Nießbrauch und Dienstbarkeiten sowie die Frage, ob weitere Personen zustimmen müssen.
Eine bestehende Hypothek macht einen Kauf nicht automatisch unmöglich. Entscheidend ist, wie ihre Ablösung und die grundbuchliche Löschung abgesichert werden. Die Rückzahlung des Darlehens allein beseitigt den Registereintrag nicht.
Kataster, baurechtlicher Zustand und tatsächliche Nutzung
Grundbuch, Kataster und tatsächlicher Zustand können voneinander abweichen. Bei einer Finca, einem erweiterten Haus oder einem ausgebauten Nebengebäude sind Flächen, Nutzung und Genehmigungslage besonders sorgfältig abzugleichen.
Ein Eintrag im Kataster oder Grundbuch beweist für sich allein nicht die baurechtliche Zulässigkeit sämtlicher Bauteile. Welche Bau-, Nutzungs- oder Belegungsnachweise erforderlich sind, hängt von Region, Gemeinde, Gebäude und Vorgeschichte ab. Eine Cédula de Habitabilidad ist daher kein landesweit einheitlich vorgeschriebenes Standarddokument für jeden Verkauf.
Die rechtliche Prüfung ist außerdem von einer technischen Begutachtung zu unterscheiden. Bei Fragen zu Bausubstanz, Feuchtigkeit, Statik oder Sanierungsbedarf kann ein Architekt oder anderer qualifizierter Sachverständiger erforderlich sein. Art und Umfang zusätzlicher Untersuchungen werden gesondert abgestimmt.
Eigentümergemeinschaft, Rückstände und Sonderumlagen
Bei Wohnungen und Anlagen sollten nicht nur die laufenden Gemeinschaftskosten bekannt sein. Wichtig sind auch Schuldenbescheinigung, Satzung, Nutzungsbeschränkungen und bereits beschlossene Sonderumlagen. Bestimmte Gemeinschafts- und Grundsteuerschulden können die Immobilie auch nach einem Eigentümerwechsel betreffen.
Ferienvermietung: Kaufbarkeit bedeutet nicht Vermietbarkeit
Wenn Sie mit Einnahmen aus touristischer Vermietung kalkulieren, muss die Zulässigkeit vor dem Kauf untersucht werden. Zu prüfen sind regionale und kommunale Vorgaben sowie die Regelungen der Eigentümergemeinschaft. Eine vorhandene Vermietungsanzeige oder Registrierung des Verkäufers ist keine Zusicherung, dass Sie das Modell unverändert fortführen dürfen.
Seit dem 3. April 2025 ist bei der neu aufgenommenen, gesetzlich erfassten touristischen Vermietung in einer Eigentümergemeinschaft grundsätzlich deren vorherige ausdrückliche Zustimmung erforderlich. Vorgesehen ist eine Mehrheit von drei Fünfteln der Eigentümer und Beteiligungsquoten. Für rechtmäßig bestehende Tätigkeiten gelten besondere Übergangsregeln; ein bloß früherer Immobilienerwerb genügt dafür nicht.
Kaufnebenkosten und laufende Steuerpflichten
Zum Kaufpreis kommen unter anderem Erwerbsteuern, Notar- und Registerkosten sowie gegebenenfalls Finanzierungs-, Beratungs- und weitere Abwicklungskosten hinzu.
- Gebrauchtimmobilien: regelmäßig ITP; Einzelheiten und Vergünstigungen richten sich nach dem anwendbaren regionalen Recht.
- Neubau bzw. erste Lieferung: regelmäßig IVA; zusätzlich kann AJD anfallen. Die steuerliche Einordnung ist im Einzelfall zu prüfen.
- Steuerliche Bemessungsgrundlage: Der maßgebliche Valor de Referencia kann dazu führen, dass die Erwerbsteuer nicht allein nach dem vereinbarten Kaufpreis berechnet wird.
Auch nach dem Kauf sind die laufende Grundsteuer, Eigennutzung oder Vermietung steuerlich einzuordnen. Nichtansässigkeit bedeutet nicht, dass in Spanien keine Erklärungspflichten bestehen.
4. Immobilie in Spanien verkaufen: Erlös, Steuern und Vertrag vorab klären
Für Verkäufer ist der vereinbarte Kaufpreis nicht mit dem frei verfügbaren Nettoerlös gleichzusetzen. Vor Abschluss sollten insbesondere offene Darlehen, Löschungskosten, vereinbarte Vermittlungskosten und die steuerlichen Folgen berücksichtigt werden.
Veräußerungsgewinn und Plusvalía Municipal
Die Besteuerung des Veräußerungsgewinns hängt unter anderem vom steuerlichen Wohnsitz sowie den belegbaren Erwerbs-, Veräußerungs- und gegebenenfalls Investitionskosten ab. Eine belastbare Berechnung setzt deshalb die ursprünglichen Erwerbsunterlagen und geeignete Nachweise voraus.
Daneben ist die Plusvalía Municipal als eigenständige kommunale Steuer bei städtischen Grundstücken zu prüfen. Ob und in welcher Höhe sie anfällt, ist gesondert zu ermitteln. Bei einem entgeltlichen Verkauf ist grundsätzlich der Verkäufer Steuerschuldner; verkauft eine nichtansässige natürliche Person, ist die gesetzliche Stellung des Käufers als Ersatzsteuerschuldner zu beachten.
Verkauf durch Nichtresidenten: Was bedeutet der 3-%-Einbehalt?
Beim Verkauf durch einen steuerlich nichtansässigen Verkäufer muss der Käufer grundsätzlich 3 % der vereinbarten Gegenleistung einbehalten und mit Modelo 211 innerhalb eines Monats nach der Übertragung abführen.
Dieser Einbehalt ist eine Steuervorauszahlung, keine pauschale endgültige Gewinnsteuer. Der Verkäufer rechnet ihn in seiner Erklärung über den Veräußerungsgewinn an. Übersteigt er die tatsächliche Steuer, kann eine Erstattung beantragt werden; andernfalls kann eine zusätzliche Zahlung entstehen. Maßgeblich ist der steuerliche Status, nicht die Staatsangehörigkeit.
Zahlung, Übergabe und Unterlagen
Vertraglich zu regeln sind insbesondere Zahlung und Nachweis des Kaufpreises, Umgang mit Anzahlungen, Lastenablösung, Besitz- und Schlüsselübergabe sowie mitverkauftes Inventar. Bei vermieteten, geerbten oder gemeinschaftlich gehaltenen Immobilien kommen weitere Prüfungspunkte hinzu.
5. Deutschsprachige Immobilienbegleitung durch PEHOMA Consult
Unser Angebot richtet sich insbesondere an deutschsprachige Privatpersonen aus Deutschland, Österreich und der Schweiz, die eine Immobilie in Spanien erwerben oder veräußern möchten. Dazu zählen Käufer einer Ferienimmobilie, Auswanderer, Anleger und Eigentümer, die ihren Verkauf vom Ausland aus vorbereiten.
Unsere Kanzlei in Málaga verbindet spanische Rechtsberatung mit steuerlicher Beratung auf Deutsch. Je nach Mandat umfasst die Begleitung insbesondere:
- Ausgangslage und Ziel klären: Kauf oder Verkauf, Objekt, geplante Nutzung, Zeitplan und steuerliche Situation.
- Unterlagen und Risiken prüfen: Eigentums- und Belastungslage, relevante Objektunterlagen sowie erkennbare rechtliche und steuerliche Fragen.
- Verträge prüfen und verhandeln: Reservierung, Arras und Kaufvertrag einschließlich Anzahlungen, Fristen, Bedingungen und Rücktrittsfolgen.
- Notartermin vorbereiten: Unterlagen, Vollmachten und Zahlungsmodalitäten abstimmen; Begleitung oder Vertretung im vereinbarten Umfang.
- Nachbereitung koordinieren: vereinbarte Steuererklärungen, Registerabwicklung und weitere erforderliche Schritte.
Sie erhalten eine verständliche Einordnung der festgestellten Risiken und der nächsten Schritte. Welche Leistungen enthalten sind, wird vor der Beauftragung festgelegt. Technische Gutachten, Bewertungen, besondere Verfahren oder zusätzliche Tätigkeiten sind nach Bedarf gesondert zu vereinbaren.
Eine anwaltliche Prüfung kann Risiken erkennen und vertragliche Schutzmechanismen schaffen. Sie ist jedoch keine Garantie für einen bestimmten wirtschaftlichen Erfolg oder für die Abwesenheit jedes verborgenen Mangels.
6. Was kostet die anwaltliche Immobilienbegleitung in Spanien?
Für die Kalkulation sind insbesondere Leistung, Objektart und zusätzlicher Prüfungsaufwand relevant. Statt eines pauschalen Marktprozentsatzes können Sie bei PEHOMA Consult den Online-Honorarrechner für Immobilienbegleitung nutzen.
Der Rechner bietet unter anderem Quick-Check, Kaufbegleitung und Verkaufsbegleitung an. Auch eine Immobilienschenkung kann ausgewählt werden. Berücksichtigt werden je nach Leistung weitere Angaben, etwa die Objektart oder zusätzliche Grundbuchobjekte wie Stellplätze und Abstellräume.
Wichtig für Ihr Budget: Die Berechnung ist unverbindlich. Das endgültige Honorar richtet sich nach den maßgeblichen besonderen Mandatsbedingungen. Erwerbs- und Verkaufssteuern wie ITP, IVA/AJD auf den Erwerb und Plusvalía sowie Notar-, Register- und Anfahrtskosten sind nicht enthalten. Die konkrete Berechnung und Leistungsbeschreibung sind im Rechner zu beachten.
7. Welche Unterlagen helfen bei der ersten Prüfung?
Sie müssen nicht bereits alle Dokumente beschafft haben. Für eine erste Einordnung helfen – soweit vorhanden – insbesondere:
- Exposé, Objektadresse und Katasterreferenz;
- aktueller Grundbuchauszug und vorhandene Eigentumsurkunde;
- Reservierungs-, Arras- oder Kaufvertragsentwurf;
- Angaben zu Kaufpreis, Anzahlungen und vereinbarten Terminen;
- Informationen zur geplanten Nutzung und einer benötigten Finanzierung;
- vorhandene Bau- und Nutzungsunterlagen sowie Unterlagen der Eigentümergemeinschaft;
- bei Verkäufern: Erwerbsunterlagen, belegbare Kosten und Angaben zum steuerlichen Wohnsitz.
Haben Sie schon unterschrieben oder gezahlt? Senden Sie auch die unterschriebenen Dokumente, Zahlungsnachweise und die maßgebliche Korrespondenz. Weitere Zahlungen, Fristen oder Rücktrittserklärungen sollten vorab rechtlich eingeordnet werden.
8. Häufige Fragen zum Immobilienkauf und -verkauf in Spanien
Wann sollte ich einen Anwalt einschalten?
Möglichst bevor Sie einen Reservierungs- oder Arras-Vertrag unterschreiben oder Geld überweisen. So können Prüfbedarf, Bedingungen und Zahlungsabsicherung noch vor Ihrer vertraglichen Bindung berücksichtigt werden.
Reicht ein aktueller Grundbuchauszug aus?
Nein. Er ist ein wichtiger Ausgangspunkt, beantwortet aber nicht sämtliche Fragen zur Genehmigungslage, tatsächlichen Bausubstanz, geplanten Nutzung, Eigentümergemeinschaft oder steuerlichen Abwicklung.
Kann ich den Kauf oder Verkauf vom Ausland aus abwickeln?
Eine Vertretung ist grundsätzlich mit geeigneter notarieller Vollmacht möglich. Inhalt, Beurkundung, gegebenenfalls Apostille und Übersetzung müssen auf den konkreten Vorgang abgestimmt werden. Wir koordinieren dies im Rahmen des vereinbarten Mandats.
Benötige ich auch als Verkäufer rechtliche und steuerliche Beratung?
Eine allgemeine Anwaltspflicht besteht nicht. Fachliche Begleitung ist jedoch insbesondere bei Nichtansässigkeit, Erbschaften, mehreren Eigentümern, offenen Belastungen und komplexen Vertragsbedingungen sinnvoll.
Ist der 3-%-Einbehalt beim Verkauf meine endgültige Steuer?
Nein. Bei den erfassten Verkäufen durch Nichtresidenten ist er eine Vorauszahlung. Erst die steuerliche Abrechnung zeigt, ob eine weitere Zahlung oder eine Erstattung in Betracht kommt.
Sind im Honorarrechner alle Kaufnebenkosten enthalten?
Nein. Er dient der unverbindlichen Orientierung zum Beratungshonorar. Insbesondere Steuern, Notar- und Registerkosten sowie Anfahrtskosten sind nicht enthalten. Beachten Sie die Hinweise und Mandatsbedingungen des Rechners.
Immobiliengeschäft in Spanien geplant? Klären Sie die nächsten Schritte vor der Unterschrift.
Ob Wohnung in Málaga, Haus an der Costa del Sol oder eine andere Immobilie in Spanien: Eine frühzeitige rechtliche und steuerliche Einordnung hilft Ihnen, Entscheidungen auf einer nachvollziehbaren Grundlage zu treffen.
PEHOMA Consult begleitet Sie auf Deutsch. Nutzen Sie für die erste Honorarorientierung unseren Rechner oder senden Sie uns eine Anfrage mit Objekt, Kauf- oder Verkaufsabsicht und Ihrem aktuellen Verfahrensstand.
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